摘要：由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。相当多购房者资咨询了跨行转按揭的问题。

由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。

以30万元房贷计算，换一家银行，房贷利率8.5折下调为7折的话，按等额本息还款法计算，每月可省下152元，20年房贷最多可节约总额达到3.65万元，减去中间费用，大约节约的金额在3万元左右。(该部分问答由上海凯奕投资咨询管理公司提供协助)

Q：转按揭步骤如何，操作是否复杂？

答：一般来说，转按揭过程由类似专业机构帮助客户完成。

首先第一步是资格预审。客户需要提供身份证、房屋产权证、竣工年限、贷款年限、贷款金额等信息，由专业机构交给银行进行预审。

预审完毕后，第二步由专业机构陪同客户到转按揭银行签约；签约完毕后，等待银行审批。

第三步，在银行审批通过后，购房者需到当地交易中心办理抵押登记；完成抵押登记后，转按揭银行将放款到客户银行卡账号，但此笔资金为冻结资金。

第四步，客户前往原贷款行还款，开具现金本票。

接下来是领取他证；并办理注销手续，完成转按揭过程。

摘要：由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。

Q：转按揭过程中存在哪些费用？

答：现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用，但还是存在一些不可避免的费用。包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按，费用基本上在7000-8000元之间。

需要指出的是，按照约定，市民办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户，多数银行不收取违约金。但是也有些银行会在合同中给出更加严格的条件。市民在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户，则要按着合同约定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

由于7折利率优惠是政府针对目前房地产市场，鼓励楼市消费给出的特别优惠，目前执行期限到今年年底，明年情况尚且未定，因此购房者要仔细衡量转按成本是否划算。

Q：哪些银行能够办理无交易转按揭？

答：基本大部分银行都可以办理无交易转按揭。但记者采访时发现，股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，而且这类银行往往能够给出更加优惠的贷款利率。

Q：组合贷款能否办无交易转按揭？商贷部分是否可单独办无交易转按揭？

答：组合贷款情况下，大部分中小银行都可以受理无交易转按揭，但具体还需客户提供原来的银行贷款合同，对账单，本人身份证明，财力证明等材料，根据自身情况选择相应的银行。另外，商贷部分不可以单独办理无交易转按揭。

目前来看，大部分购房者还是处于观望状态，很多咨询购房者表示，自己先等待原贷款银行细则落实，尽量争取原贷款行的优惠。

摘要：由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。

◎　市民建议利率优惠能否考虑较低收入人群？

袁先生：我和我太太是上海下乡到外地的知青，刚从贵州迁回上海，几乎用掉所有的积蓄买了个总房价为30多万元的房子，2007年4月在农业银行的滨江支行办理了商业贷款，现在还余下15万元左右的贷款没还清，银行的工作人员说贷款余额较少贷款利率不能打7折，并且没有任何商量的余地。我和太太都没有太多收入，在上海供房子十分吃力，为什么申请利率优惠银行还要对贷款余额做出规定呢？我认为银行应该考虑我们这些收入较低的却要供房的市民，尽可能地也让我们能享受到国家的优惠政策。

贷款余额较少可否利率优惠？

王先生：2004年在交通银行长宁支行办理了商业贷款，现在余额不到10万元，享受8.5折利率优惠，对贷款余额相对较少的客户银行方面是否能对利率打7折呢？

◎　资料房贷利率演变表

1、我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，商业银行房地产抵押贷款利率为5.04%。

摘要：由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。

2、2004年10月29日，5年以下自营性个人住房贷款利率由4.77%上升至4.95%的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。)；5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%(说明：在2005年3月17日之前一段时间，央行单独公布自营性住房贷款利率)。

3、2005年3月16日，中国人民银行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点。

4、2006年8月18日，中国人民银行宣布，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

5、2008年10月22日，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。(早报记者黄武锋根据中国人民银行网站内容整理)

7类问题客户最关心1.是首套自住房贷款，但贷款期限在8.5折优惠出台之前，也就是说目前未享受8.5折优惠的客户，是否可以直接申请7折优惠?2.满足首套自住等条件，也享受着8.5折的利率优惠，但是达不到贷款银行设定的房贷余额，如30万或50万元的标准，是否还有可能申请到利率优惠，具体政策如何？

3.同一家银行，从其不同支行或不同信贷部门工作人员口中获知，为何不同？对工作人员所说的话有异议，可不可以投诉？到哪里投诉？

4.目前申请7折优惠，享受期限从什么时间开始计算，是从2009年1月1日起，还是要等到申请一两个月批下来，才开始享受？

5.第二套住房能否享受利率优惠？是否也给予7折，或其他折扣？

6.第一套住房，也是首次贷款，但是不符合上海的普通住房标准，能否申请7折优惠？

7.如果不能申请获得7折优惠利率，是否可以转按揭，转到其他银行，贷款银行是否会设置障碍？

　　本期成都楼市共有3个楼盘有新动]]>新盘看台

　　本期成都楼市共有3个楼盘有新动向。

　　城东，本期只有1个新动向楼盘。

　　浅水半岛三期工程位于整个社区的中心部位，约120亩占地，本期推出的为16栋，户型供应面积70-136平方米，起价4680元/平方米，最高价5800元/平方米。

　　郊区，本期有2个新动向楼盘。

　　成都恒大绿洲，位于城东国家AAAA景区生态圈核心，本期推出的为巴比伦空中花园别墅，于2009年1月1日正式开盘销售，房屋面积140-190平方米，价格在4000-5000元/平方米（清水房）。

　　于2009年1月1日盛大开盘的成都·恒大城巴比伦空中花园别墅，房屋面积区间为140-190平方米，价格在4000-5000元/平方米（清水房）。预计交房时间为2009年6月。

　　成都市区商品房供销情况

　　商品房住宅可售情况

　　面积可售情况

　　根据统计结果显示，本周除成华区，其它五个区域的可售面积都较上周略有所减少,充分说明本周市场上正在消化多余房源，而推出的新房源较少。

　　2）套数供应情况

　　从两条曲线可以看出，两条曲线基本上处于重合状态，无明显变化。

　　3）各种物业形态供应情况

　　据统计结果显示，本周除办公物业略较上周有所增加外，其它物业都较上上周有所减少，其中住宅物业较上周下降0.46%。

　　2、商品房总体成交情况

　　1）成交总况

　　据2008年12月29日－2008年1月4日的数据显示，本周共成交商品房1589套，较上周下降4.33%；成交面积约13.71万平方米，较上周环比下降7.8%。

　　本周由于放元旦小长假三天，多数人选择与亲人团聚或选择近郊旅游，因而导致本周成交量有小幅下滑。

　　2）各行政区域交易面积对比分析

　　从本周的成交面积来看，武侯区一改以往低迷的成交态势，本周成交面积达到2.94万平方米，较上周环比上升78.18%，位居榜首；成华区退居第二，成交面积约2.62万平方米，较上周减少1.72万平方米；金牛区位居第三，成交面积约2.3万平方米，与上周基本持平；本周高新区由上周的第二位退居到第四，成交面积2.11万平方米，较上周相比下降40.9%；青羊区位居第五，成交面积较上周有小幅增加；锦江区排行最后，其成交面积约为1.76万平方米，与上周基本持平。

　　3）各行政区域交易量分析

　　根据统计结果显示，成华区与高新区两区域有小幅下降，其中成华区较上周减160套；金牛区、锦江区与青羊区三个区域与上周基本持平，波动不大；武侯区较上周有所增加，约增加143套。

　　3、成都市区二手房交易情况

　　1）成交总况

　　同商品房发展态势一样，由于受小长假的影响，因而导致本周二手住宅成交量也出现下滑，仅成交442套，较上周减少21.63%。

　　2）交易量对比分析

　　根据统计结果显示，本周各行政区域的成交量都较上周有不同幅度的下降，其中锦江区下降幅度最大，减少47套。

　　4、各郊县成交情况

　　1）成交总况

　　本周仍有11个郊县有其成交,共成交商品房971套，成交面积约9.93万平方米，其交易面积较上周下降19.79%。从各个行政区域的成交情况来看，双流以约3.54万平方米的成交面积再次成为本周的销售冠军。

　　2）各郊县成交情况分析

　　根据统计结果显示，双流与温江仍成为郊县市场供应主力，其中双流以约0.42万平方米的差距再次领先于温江区域；新都仍位居第三，成交面积约1.14万平方米，但较上周相比略有所下降，减少约0.54万平方米；其它郊县区域其成交面积仍相对较少，都不足1万平方米。

　　批准预售分析

　　1、新增预售项目总体成交情况

　　根据成都市房产管理局提供资料显示，2008年12月29日-2009年1月2日，成都市主城区范围内共有8个项目获得预售许可证可进入市场进行销售，新增预售面积约14.01万平方米，与上周相比，新增预售面积虽减少5个，但其新增预售面积却较上周环比上升78.47%。新增预售项目中商住物业2个、住宅物业3个、车库物业2个、商业物业1个。

　　2、方位新增情况

　　从方位上看，城西仍延缓续上周的火爆发展态势，以约7.13万平方米的供应量位居榜首，区域新增住宅615套；城北扭转以往低迷的成交态势，在2009年的第一周取得了好成绩,新增预售面积约5.6万平方米，仅次于城西；本期城东新增预售项目只有1个约0.99万平方米，新增住宅68套。

　　3、环域新增情况

　　再从本周环线分布的情况来看，本周仍只有2-3环和3环外区域有其新增预售项目的供应，3环外区域成为本周市场供应主力，新增预售面积约7.13万平方米，较上周相比增加近两倍；2-3环区域本周新增预售项目4个约6.59万平方米，共新增住宅431套；其它三个环域由于土地的稀缺性，因而在本周仍无新增预售项的供应。

　　本周土地供应与成交情况列表

　　1)土地供应情况

　　本周有4宗土地供应，供应面积375.2亩，位于新都和主城区。其中，城南供应1宗工业用地，面积约27亩，起拍价为50万元/亩；新都供应3宗商住用地，三个地块相邻，都位于新都区蜀龙路东侧、新都绕城路北侧，总面积约348.2亩。

　　2)土地成交情况

　　本周有3宗土地成交，成交面积约184.68亩。其中新津成交2宗商住用地，总面积约52.9亩，由成都市新津县国有资产投资经营有限责任公司以65万元/亩竞得；彭州灾后重建，土地整理工作进行，成交1宗用于服装加工、家具（软床类）的工业用地，面积约131.78亩，由四川盛泰投资建设有限公司以9.6万元/亩竞得。

　　政策动向

　　元旦起存量房贷享受新利率新政策 各银行争夺

　　2009年1月1日开始，贷款购房的存量客户就可以享受新利率、新房贷政策，但是这部分购房者还不清楚新一年将遵循什么样的规则来归还房贷。截至记者2008年12月31日发稿时，国内还没有银行正式推出针对存量房贷的处理细则，各家银行还在观望中。

　　但是在具体操作层面，一些银行已经开始酝酿给予前期客户相当于首套购房者的7折利率。昨天，记者从沪上国有大型银行贷款部门了解到，从2009年开始，其针对存量房贷中原有的享受85折优惠利率的客户提供新利率基础上的7折房贷利率，但是获得这一优惠利率的存量客户必须符合两个条件，首先拥有50万元金融资产，其次连续三个月、累计六个月正常还款。

　　尺度点评：

　　此项政策的出台，可谓是一家欢喜一家忧。存量房贷将有可能申请七折利率优惠，这对于前期客户来说无疑是一大利好，将大大减少他们的购房成本以及生活成本。但从银行的角度来看，如果银行给予老客户七折优惠，则利润将会大幅缩水；但如果银行不给，就会面临“客户被挖走、放贷规模缩小”的风险。因而迫于竞争压力，各家银行政策会趋同。因而前期客户近期最好多向贷款银行咨询，密切关注动向。

　　一周热点话题

　　成绵乐铁路客运专线和成都东客站开工建设

　　12月29日下午，成绵乐铁路客运专线、成都东客站正式开工建设。这是我省继成都至都江堰快速铁路上月开工后，又开工建设的两个铁路重大项目。

　　成绵乐铁路客运专线北起江油市，途径绵阳、德阳、成都、眉山、峨眉，南至乐山市，线路等级为双线客运专线，全长319公里，全线近期设车站20座，列车运行时速250公里，单向运输能力8000万人/年。建设工期四年。成都东客站设26台26线，建成后将成为我国西部最大的综合交通枢纽之一，建设工期2年半。

　　尺度点评：

　　成绵乐铁路客运专线和成都东客站的开工建设不仅有利于加快灾后恢复重建、促进经济社会发展，同时也有利于完善四川铁路网布局，提升铁路网的质量和品质，同时也是巩固综合交通枢纽地位的重大交通项目。

　　惶惶然的背后，诞生了供需两方共同“努力”造成的高存量房和仅仅]]>　　在供需双方失“诚”的背景下，开发商面对居高难下的消费观望情绪，惶惶然；真实存在的刚性需求虽跃跃欲试，但就是不下单，惶惶然怕买了还要降，同时又惶惶然怕哪天自己喜欢的房子涨价了，怕哪天自己看中的房子被别人买了……

　　惶惶然的背后，诞生了供需两方共同“努力”造成的高存量房和仅仅停留在“需求”层面的刚性需求。2009，这样局面将如何破题？

　　败局：一家输，楼市输

　　当前楼市的存量房与刚性需求之间有着明显的剪刀差

　　一位成都业界的营销总监，在2007年和2008年上半年见到记者就说，不怕媒体唱空，不怕政府调控，就怕商报公布未来三个月的住宅供应量。因为在目前房地产信息不太对称的市场里，一旦公布住宅近期近乎说是庞大的供应量，那购房者一定会改变预期。可惜我们房地产的预警系统在全球的资产价格牛气冲天的飞涨中失灵了。

　　一位成都业界的地产老总，在市场调整之前清盘，将存量土地封存后去了北京，天天在金融街晃悠，听来自世界各国的经济学贩子的讲座。他告诉记者：“那种急功近利式的幻想不应该有了，现在必须承认，我们一直不想面对的房价泡沫是存在的，并且现在这个泡泡破了。”开发商在经济飞涨时趁机拉高价格，在这个过程中吸引大量的投资投机需求，结果导致价格偏离了实际需求。最终没有别的方法，只能接受市场经济的惩罚。一句话，出来混迟早是要还的。蜂拥而上的供应聚集在一起，形成一个像堰塞湖一样巨大的存量供应。

　　反过来，需求也不少，而目前这种僵局产生的原因，是观望。据市房管局的数据，每年刚性需求平均达2000万平方米，一批批新生购房力量进入市场：城市中心旧城改造复兴带来的改善型居住人群，一批批大学生、一批批结婚组建家庭的人、一批批外来移民……目前，买者观望，卖者心存侥幸，打破僵局的方法有很多，那就是将价格具备更强的支付性，房子的价格如果主流需求够不着，一切都是空中楼阁。其次在现有价格水平上，提高产品的标准和服务，让房子更值那个价，用诚心让供需之间的分歧趋于弥和。

　　供诚则灵

　　历时几年从紧的房地产金融环境，终于在去年底彻底“松绑”了。一套自住房房贷利率打七折，二套房房贷利率由商业银行按风险程度自主决定，在2008年几次大幅降息之后购房的信贷成本被大幅降低。一直以来，二套房贷利率被当成是抑制过分需求的杀手锏，放开后势必带来改善型需求的释放。但这只是理论上的估计，“即使把所有的门都打开，告诉你可以自由出入，大家也要看一看外面的天气，不敢再轻易出门了。”一位银行人士对媒体如此表达。

　　另外，开发商期待今年大幅反弹的愿望可能会落空，因为2007年8月31日国务院的24号文。这个文件是房改———住宅商品化之后的一次转变，那就是民生两个字放在地产的前面。五合国际严涛接受本报记者采访时表示，近年来国家大力推行两限房、经济适用房、廉租房等保障性住房政策，也将导致住宅产品将向两极发展，一是由政府主导开发并建设的保障性住房，二是以开发商为主的个性化高端产品。

　　存量牵制，供应转化要假以年月

　　记者在1月5日查阅成都市房管局的最新数据显示，成都市主城区商品住宅的可售面积约1789.86万平方米。即使是在2007年市场最好的一年，商品房成交量也才1096.95万平方米。根据中原地产市场监测统计显示，2008年商品住宅销售577.9万平方米。虽然房地产市场有一个常态存量是正常的，但是这个存量将牵制整个市场的供应保持在一个高位。正合地产对目前项目端及土地端进行估算后发现，成都未来可供应量将是在3000万平方米左右。

　　经历了2008年，成都住宅供销比一直高位徘徊于1.8左右。正合地产统计，住宅供应约1050万平方米、成交约600万平方米，这相当于2003年的成交量。虽然成都几位地产大佬表示，600万~700万平方米的年交易量是一个合理的状态，但注定会有一部分开发商会因为分不到一杯羹而被淘汰。

　　从土地供应来看，与2005、2006年的3000~4000多亩(2006年未含华侨城土地)供应相比，2008年土地成交量处于低位。统计数据显示，2007年成都市主城区范围内成交土地面积5775.58亩，2008年成都市主城区通过招拍挂出让成交的住宅用地及以住宅开发为主的土地只有700亩左右。有人担心这些土地供应的断档，会形成几年后的供需不足，对此，五合国际刘力博士认为，存量土地的消化和存量房的消化会熨平这个土地供应断档，不会形成将来某一年的供应不足。

　　有进有退，楼市供应仍然充分

　　开发商面对2009年市场的不确定性和供过于求的局面，也纷纷采取不同的策略。

　　万科第三季度季报披露，将2008年的计划开工面积由年初的848万平方米减少165万平方米，将竣工面积689万平方米减少103万平方米。最近又传出消息，2009年万科在天津的计划开工面积由原先的几十万平方米缩减到了6、7万平方米。据记者了解，成都万科暂时还没有明确的计划调整，目前万科在成都的首个城南项目金色海蓉也在去年年底亮相，可能将在今年第一季度将首批300多套房源推向市场。记者从成都置信、蓝光地产等本土企业了解到，今年依然滚动开发，不会大幅度收缩开工面积，但是策略上会倾向于推差异产品和高端产品。合景泰富在城南的叠翠峰将在今年按计划推出。开发商们从产品定位到后期开发，一直坚持差异化战略，数次调整规划，以求用产品撬动需求。

　　另外也有一部分开发商是箭在弦上，不得不发。恒大地产成都公司总经理熊敏透露，今年将在成都推出占地约1.2万亩的复合地产项目“恒大金碧天下”，春节前可能推出数十套独栋豪宅以及超过500套联排别墅，而恒大绿洲和恒大城今年仍将继续推出大量房源，估计高层在1500套，空中别墅(小高层)在300套。近日，华宇成都公司也向业界公开了超过百万平方米开发量的开发目标，其在成都的第三个建设项目也即将启动。

　　从几个开发商的开发计划和节奏来看，明年开发商竞争的格局将更加激烈，消费者的话语权将会更大，而那些选择低开快走的开发商也一定会尝到“主动用价格接近刚性需求”的甜头。

　　需诚则成

　　一部《非诚勿扰》反映的不仅仅只是征婚过程中各色人等的心态和现状，如果把房地产市场的买卖双方看作是正在寻找另一半的未婚男女，同样可以发现这样的规律。不管是供应还是需求，两个市场都很大，关键是如何找到彼此中意的那个。虽然去年楼市作为卖方的开发商面对平淡的市场在目标对象的选择上显得有些困难，但面对今年旺盛的刚性需求，从中找到诚意者的可能性显然增加了不少。

　　刚性需求旺盛年均2000万平方米

　　今天的成都仍处于城市化进程快速发展阶段，由此派生出了巨大的住房需求。加上旧城改造、新婚家庭以及因经济发展和居民收入稳步增长带来的改善性住房需求，以及部分置业者观望情绪的逐渐淡去，成都的住房刚性需求在今年仍然非常大。成都市房产管理局根据相关数据估算，抛开投资性购买的“非诚者”不算，成都平均每年产生的刚性需求在2000万平方米左右。

　　据民政部门不完全统计，2008年成都结婚人数在12万对左右。从近几年结婚人数有增无减的情况来看，2009年这一数字将保持在这一水平线上。即使其中一半的人需要购置新房，对于开发商来说，这也绝对是一个诚意度极高的庞大客群。此外，每年毕业后留在成都发展的大学生、企业专程从外地引进的精英人才等等，也都蕴藏着不容忽视的住房消费刚性需求。

　　改善性居住是刚性需求中的另一个重要组成部分。特别是对于在城市改造中的拆迁户们来说，购置新居的诚意不言而喻。自去年1月14日东郊企业生活区危旧房搬迁改造惠民工程实施以来，目前已经签订了搬迁协议的东郊企业生活区住户，已经超过了1万户，占启动户数的95%以上。2009年，成都市将投入150亿元进行全市第二轮旧城改造。这也意味着，将有更多的市民将告别现在的危旧房，搬入新居。据了解，新一轮旧城改造主要涉及城中村、两轴四片、东郊生活区等项目，总共实施的项目将达到62个，计划拆迁户数将达到41415户。

　　作为一个来了就不想离开的城市，成都包容的城市特性、休闲的生活状态和宜居的生活环境，长期以来对外地购房者都有着强烈的吸引力。有关统计显示，近几年来，成都差不多一半的住宅都被外地人买走。尽管在5·12对外地购房者的心理造成了一定程度的影响，受一系列促进购房消费的政策鼓励，近期外地人尤其是省内其他市、州人员在成都中心城区购买商品住房的信心明显增强。据市房管局提供的数据表明，外地购房者的购房占比从去年8月的34%左右已经逐步攀升到去年11月份的41%左右，基本恢复到了2007年水平。其中，本省其他市、州人员购买比例从8月份的22.5%升至11月的29.6%，3个月回升7.1百分点。

　　观望氛围渐淡积压需求面临集中释放

　　2008的楼市，观望成为购房者的一种习惯性策略。然而随着房价调整渐近尾声，从中央到地方一系列促进购房消费的利好政策相继出台，这种笼罩房地产市场观望氛围正在逐渐淡去。

　　据成都市房管局统计，在利好政策的鼓舞下，目前潜在的住房需求已经开始入市，近期明显回升的商品房成交量便是最有力的证明。去年11月份，成都成交商品房123万平方米，环比回升10.4%；其中成交商品住房108万平方米，创地震后新高，环比回升15.3%。中心城区成交商品房58万平方米，环比回升10.9%；其中成交商品住房46万平方米，环比回升15.3%。郊区(市)县成交商品房69万平方米，环比回升9.9%；其中成交商品住房62万平方米，环比回升15.3%。而在刚刚过去的12月，商品房的成交量也有较大幅度回升，成交量达到160万平方米左右，其中商品住宅130万平方米左右，均为年内新高。有关专家和行业人士都乐观地表示，随着积压了一年多的刚性需求开始集中释放，2009年购房者当中的诚意群体阵营将明显壮大。

　　随着市场大环境的逆转，过去一年，属于服务业范畴的房地产业，得]]>　　对于买方而言，价格降了觉得房子买贵了，千方百计要退房；为了控制观望情绪严重的购买力，开发商以收取诚意金方式和购房者对话；多年来购房者在牛市氛围下只能看图纸买房，但实际交房的标准却相去甚远，甚至因此纠纷不断……

　　随着市场大环境的逆转，过去一年，属于服务业范畴的房地产业，得到了诚信度最低尴尬的评价。诚信缺失的房地产行业，“承”而无“诺”已经让这个行业逐渐丧失了服务业的本质，在房地产企业面临突围的市场环境下，“诚”而践“诺”，成为竞争之根本。

　　活局：一诚落子做活楼市

　　“毫无疑问，2009年房地产市场将是买方市场，占主动的购房者将颠覆过去几年牛市氛围下，丧失话语权的局面。开发商将立足诚信建立服务型房地产才能赢得市场。”成都房协常务副会长、金房集团董事长王晓白肯定地说。这种观点是建立在过去一年房地产市场环境发生剧烈变化基础上的。滞销现象可能会在2009年楼市中持续，而为争取刚性需求和市场份额，开发商除了放下姿态，尊重需求方外，似乎别无办法。

　　事实上这也是作为服务业范畴的房地产业的回归。诚信基础上建立服务型房地产，让房地产回归服务业本身，将成为2009年成都楼市一大特征，“从产品定位，到销售服务，再到物业管理，房地产企业将立足服务影响购房者，而不是单纯地靠牛市氛围生存，这种变化将有利于房地产行业成熟和规范。”省社院研究员房地产专家蒋华东表达了同样的观点：构建服务型房地产将是2009年成都房地产市场的主题之一。

　　背景

　　买方市场下的服务意识觉醒

　　随着2008年楼市大环境发生逆转，大量投资性需求、改善型需求，甚至刚性需求进入高度观望期。而此前大量的存量土地上市，直接让供求严重失衡。市场成交量环比大幅度萎缩，房价大幅度下降。2009年的买方市场，只有符合买家需求的产品，符合买家要求的工程质量，符合买家期待的价格，符合买家希望的物业服务质量的房产，才能刺激需求下单缓解压力突围。

　　“面对掌握着市场交易主动权的购房者，在巨大的供应压力之下，开发商不得不从产品定位是否符合市场需求、产品品质、服务、价格、促销等方面展开激烈竞争，需求已成开发商定位和销售的轴心。”蒋华东说，在买方市场的条件下，开发商能否根据市场的消费需求进行开发，适应市场消费需求的变化，对企业和商品生产者的生死存亡具有重要意义。这也是构建服务型房地产的基础。

　　内涵

　　产品定位之诚设计之诚服务之诚定价之诚

　　事实上，服务型房地产体系应该包括多个方面：产品定位之“诚”，以尊重购房者居住需求为主题的产品定位；设计之“诚”，兑现户型、景观等销售时的承诺；服务之“诚”，购房者为上帝的服务态度以及政府积极营建有利于房地产规范发展的环境；定价之“诚”，合理的定价；消费之“诚”，购房者理性的消费心理。

　　产品定位之诚

　　不少外来开发商在牛市环境下，自大地认为资本和实力是拥有市场的利器，产品定位并不考虑本地市场需求，以致打造出的产品远离市场真实需求，一旦市场环境发生逆转立即陷入尴尬困境。这种状况在部分珠三角开发商中得到体现。“部分开发商在销售不力时，会采取降价或赠送物管费用等方式促销，这种应急性的措施并非真正的服务，或者说没有真正的服务意识。”购房者罗先生认为这些产品定位、品质并没有变化，尊重购房者谈何说起？“尤其一些外来开发商，将在一线城市的产品标准、服务标准来套成都市场，但成都市场并不买账，这种多少带有投机性的行为，在今年可能会被抛弃。”

　　设计之诚

　　自从有房地产市场以来，商品房绝大多数以期房的形式进行交易，购房者大多按图纸买房。不少开发商为促销，故意在户型设计等方面突出优点，隐瞒缺点，导致交房时购房者和开发商的纠纷不断，而处于弱势的购房者群体大多只能选择隐忍的解决方式，这让整个行业诚信度受到极大挑战。如果开发商对产品有足够的信心，对购房者有足够的诚意，肯定能避免承诺无法兑现而引发争端的情况出现。

　　服务之诚

　　据不完全统计，有60%以上的纠纷，来自于开发商只顾销售，不管售后服务的功利做法，开发商的诚信缺失在售后服务、物业管理等环节体现得淋漓尽致，这一方面导致行业口碑受损，另一方面也导致购房者选择的物业价值受损。除了开发商的服务意识转变外，政府的服务意识在构建服务型房地产体系中也起到举足轻重的作用。比如2008年政府推出的一系列行之有效的减税、免税政策；政府在引导企业合作建房的同时，直接向消费者提供更多的微利房、廉租房；为购房者提供更加便捷、安全的购买环境。

　　定价之诚

　　2007年经过非理性发展之后，今年楼市暴露出的最明显问题则是某些楼盘降价，有的楼盘价格甚至比最高点每平方米降了2000多元。特别是一些缺乏生活配套、成熟产业结构的郊区楼盘，去年价格一度虚高，有些拥有较好自然资源的楼盘单价甚至高过三环路内的楼盘。在洗尽铅华之后，这些项目的大幅度降价并没有换回购房者对其“诚意”的认可，而是让人更加质疑其当初疯狂定价的动机。2009年房地产市场的理性回归，开发商真诚地以产品品质合理定价，也是激发需求的重要手段。

　　消费之诚

　　服务型房地产体系并非单纯针对开发商，购房者应该理性地结合自己的需求分析市场，而不是盲目地跟风观望。期望房价猛跌的心态并不现实，随着开发商的产品定位意识、定价意识、服务意识等发生变化，购房者放弃盲目观望也是诚意的一种体现。

　　购房者：希望开发商

　　媒体从业人员王先生

　　正在看房子准备买一套结婚，但是总对目前的价格把控不住，担心买了之后房价又跌，不晓得现在下手是不是时候。希望开发商理性定价，不要以追逐利润为目的，让我们买得起房，挑得到好房子。

　　公务员周小姐

　　想买一套精装房，省事，可是对精装房的质量特别不放心。其实只要多为购房者想想，开发商可以在生产环节把好房屋质量关，免去入住后的一系列烦恼。房地产业发展肯定必须让开发商有一定利润，希望开发商诚信待人，赚取利润促进自身发展的同时，保障购房者的利益。

　　退休人员肖先生

　　想买一个小区生活配套丰富、物业管理好、环境优美的房子。每个销售部的销售人员都只说项目优点不讲缺点，对于没有呈现的配套、环境和入住后才能感受到的物业管理，开发商应该拿出诚信，保证如宣传时说的一样，不夸大，不食言。

　　某私营企业经理熊先生

　　作为服务性行业，在长期体制因素的影响下，房地产业显得很特殊，一度高高在上，不欺骗购房者都算好，根本不可能当购房者为“上帝”。一个行业的长期发展，必须建立在诚信基础上，未来房地产的竞争在于品牌、口碑、服务，只有以诚相待，开发商才能得到购房者认可。

　　中学教师贺先生

　　最关心开发商承诺的“变现率”，很多开发商在销售时考虑得倒是很周全，但最后却因为种种原因落不到实处。比如周边配套不齐全，全靠会所来提供生活配套，房子销售完之后，会所就成为一种负担，很多开发商经营会所赚不到钱，就会放弃之前美好的设想，不顾购房者的生活方便。

　　健身教练曾小姐

　　很多购房者注重体育锻炼，不少开发商在宣传时告诉购房者有运动健身器材、运动走廊，但是交房时就简单放几个健身设备忽悠大家，根本无法实现锻炼的功能，在我这边健身的有一位顾客就常常抱怨，当初买房子完全是被开发商宣传的运动长廊所吸引，结果交房后才发现不过就是一条塑胶跑道。

　　开发商：以诚立业

　　中海兴业(成都)发展有限公司董事总经理郭勇

　　“人无信不立、业无信不兴、国无信不宁。”诚信是企业安身立命之本，也是企业的核心价值与行为准则。中海地产成立之初即提炼出“诚信卓越，精品永恒”的企业理念。对中海而言，诚信是攸关企业核心竞争力的关键因素，因此，它作为一种深刻的企业文化自中海诞生之初便坚持贯彻于经营管理的每一个环节。为此，公司建立起从用人制度到培训机制再到评价机制的完善保障，以确保诚信的长期坚守与有效施行。今后，中海地产将继续秉承“诚信、创新、务实、求精”的经营理念，以诚信精品建设百年老店，以言出必行接受市场检验。

　　成都置信实业(集团)有限公司总经理黄晓进

　　要真正实现诚信，需要行业从根本上建立一个诚信的消费环境，企业建立自己的诚信发展体制，提供好的产品和服务，同时也需要社会各个监督机构和全体消费者的共同努力。一个企业要创品牌，就必须诚信经营，创品牌很难，但一个品牌的倒下恰恰就在于不讲诚信，这样的例子太多。

　　“人无信不立，市无信则乱。”成都置信集团从一开始创建以来，就“以信为本”，置信LOGO的“信”字就表达了企业的“信守、信用、信任和信誉”等方面的意义，诚信的表现是需要我们在做产品做企业时，一心站在消费者的角度，房产是每个业主一辈子的事情，所以任何质量的细节对我们来说，都是大事。房屋是用来居住的，人住进去需要享受到最安全、便捷、舒适的物业服务，这一点也是置信生活方式所一直关注的，提供优质的产品，营造和谐的邻里关系，营造和谐的开发商与业主的关系，处理好每一件小事，是置信对诚信最基本的看法，也是最朴实的诚信宣言。

　　成都市房地产业协会常备副会长、金房集团董事长王晓白

　　房地产开发商只是一个整合资源者，只有具备服务意识，从一开始就立足购房者和业主感受，才能打造出好的产品，才能在各个细节、各个环节更加用心。而这种服务意识建立在诚信基础上。必须承认，在成都房市中，确有一些不讲诚信的企业，但它们在成都1000多家房产开发企业当中，仅仅是极少的一部分。其实，在行业内部，广大开发企业对不讲诚信的极少数人也是深恶痛绝的。正是这个别企业的劣行，损坏了整个行业的声誉，株连了众多的诚信企业，破坏了我们与广大购房者之间的和谐，使房产行业的社会形象与它在国民经济重要支柱的产业地位极不相称。只有抓好诚信建设，房产行业才能立足于世，否则将无法生存。

   稍加留意，你会发现在2008春夏的SHOW中，设计师们都不约而同地爱上蓝色。在国际SHOW场被正红搞得有些疲惫之后，蓝色，开始悄然成为各大设计师眼中的VIP。这种看似并不娇贵的色彩，正在引领我们找寻到一种稳定的平衡，高贵与优雅。

    静谧

    经过多年快节奏的生活方式，对静谧的追逐又开始流行。你会发现，深浅不一的蓝色与金色结合的时候，不但是制造静谧的高手，而且会意外地创造出一种相当具有魅力的神秘色调。角桌上配搭深蓝色印花桌布，深色茶几配搭艳蓝色托盘，整个房间巧妙呈现着城市的多样性，同时散发着静谧氛围的独特魅力。　

    智慧

    与深色调搭配出的沉稳感觉在这里重新修订，舒适的白色单人沙发与蓝色靠垫，加之散发着优雅气质的烛台，将优雅阐述得淋漓尽致。享受优雅的蓝色时间，是一种智慧。　

    融合

    蓝色的地位从古至今都是低调而不可忽视的，纯度较高的蓝色床品与金黄色编织床头相互融合,令奢华与质朴气质展现得恰到好处，创造出心平气和的舒适感，共同营造着优雅、精致的生活。　

   内敛

    渴望打破消极，一组明快的色调可以鼓励人们挑战常规。金色一向代表华丽与尊贵，但是当鲜艳和华丽开始变得浮躁时，不妨让蓝色来冲破这一切。蓝色可以使人们更为坚定，这一经典的中性色调的加入，不但可以均衡红色的躁动与金色的高傲，更为奢华中平添了一份内敛。奢华与内敛相互渗透，你中有我，我中有你。　

    梦幻

    墨水般的深蓝色更显深沉，宝石蓝色则更显浪漫。当两种不同的蓝色搭配在一起，看似近乎平淡的色彩营造出的却是一种奢华的梦幻。在天幕的蓝色渐渐深沉之后，大海的蓝色渐渐模糊之后。略带些紫色的深蓝色是2008年最受青睐的蓝色，象征着高贵与奢华，与金色复古相框搭配，色彩表述的不再是蓝色应该有的简单纯洁，蓝色在此时，是一则耐人寻味的故事。　

    贵族

    以往感受到的贵族气息，多是由厚重的殷红色或者金色所营造的。蓝色，似乎远离了这一视角。在蓝色家族中提炼萃取出的色调，其实同样是贵族气息的最好表达语言。沙发靠垫的精致图案，以及房间内灯罩、书籍所带来的不同蓝色的合理配搭，诠释着在丰富的物质世界中不过度放纵的生活态度。丝绸更是完美地讲述着冰蓝色颇有渊源的性格，与有些奢华、有些炫的金色酒杯搭配在一起，反而带来一丝缓和的视觉感受。

　　首先，对于卫生间墙面，应做到墙内不省墙外省。对于埋入墙内的电线和水管，要选择达到国家标准的、品质高的产品。因为这些电线和水管一旦出了问题，要修]]>　　卫生间装修，如何做到既节省资金又达到良好的效果，这是长久以来消费者都非常关心的问题。那么，卫浴装修到底什么能省，什么不该省？

　　首先，对于卫生间墙面，应做到墙内不省墙外省。对于埋入墙内的电线和水管，要选择达到国家标准的、品质高的产品。因为这些电线和水管一旦出了问题，要修理代价会很大。而挂在墙外的梳妆镜、灯具、用品篮等，则可以选择相对便宜的，一是修理更换很方便，二是使用时间长了也有更换必要，还可以很方便地改变卫浴的整体风格。

　　其次，装修是一项人性化工程。因此要充分考虑到人的习惯，一般人不与墙面直接接触，而与地面接触的时间最长。所以，选择地面材料要关注品质。卫生间的地砖可选择一些优质品牌产品，而墙砖的品质稍微降低一些也不会有太大影响。由于地面只有一个面，而立面有四个面，这样会节省不少资金。

　　再次，花砖、腰线及顶线可根据消费者自己的需要来决定省还是不省。一般这些都是起到装饰作用的配件，伸缩性很强。各种卫浴产品花样繁多，价格从几百元到上千元差异较大。所以，选购时可以考虑经济、美观、耐用的卫生洁具，不必一味迎合高价位。

　　最后，在一些小细节上也牵涉省与不省的问题。选择卫浴间的开关时要买优质品牌，而插座则可选择普通品牌。因为开关的使用频率高，并且一般都安装在显眼的位置。而插座一般使用频率很低，电热水器等插上电源后一般就不会拔下，加上插座通常安装在隐蔽的位置，对装饰性没有很高的要求。这一原则也适用于整个家居装修。

　　城东南三环内50万平方米全能生活场/36000平米中央湿地公园主城罕见”

　　“首付一成，每周五特价房，周末享受3888元/平方米特价，最高优惠10万”

　　...]]>　　“臻品房源限时限量三环内大盘/畅谷组团房交会限量推出3799元/平方米起

　　城东南三环内50万平方米全能生活场/36000平米中央湿地公园主城罕见”

　　“首付一成，每周五特价房，周末享受3888元/平方米特价，最高优惠10万”

　　......

　　对于有着购房需求的消费者来说，这样的购房信息犹如天下掉馅饼，激动、惊喜之余恨不得在第一时间就能拥有这样梦寐以求的房子。于是，他们穿梭在这些信息楼盘之间，周旋于各楼盘所谓的销售顾问之间，历尽周折，最终毫无收获。为什么？

　　家住东光小区的曾女士对于这样的购房信息很是有所感触，一度被这样的购房信息伤透了心。曾女士告诉我们，他们一家四口，现在住在一个普通小区里套三的出租房里。一个月的房租是1100元。爱人是个普通的出租车司机，自己暂时在家带两岁多的儿子，还有一个刚上初中的小孩，全家人开支就靠爱人仅有的微薄收入，实为不易。还好，曾女士是个持家有道的家庭主妇，一家人的生活在她的打理下过得简单但其乐融融。由于如今的租房价格与日俱增，曾女士一家粗略估算了一下，决定按揭一套小户型商品房。于是，她每天收集房源信息，对比各个楼盘优缺点，投入了太多的精力，每一次都是抱着偌大的希望去，最后空手而归。按曾女士的说法：被房地产商着实了忽悠了一把！

　　的确，一家人省吃俭用攒些钱就等着买个适合自己的房子，好不容易等来一个售房信息，又是大盘又是最低价，又是优惠又是折扣，消息刚一出来就跑去看房，结果被告知已经售完，曾女士就纳闷了，刚出来的信息怎么就售完了呢？偌大一个广告不过是个幌子而已。

　　再说到某些大打优惠广告的楼盘信息，不仔细算还好，聪明人稍微掂量下，就发现里面的漏洞，低首付也好、缓期付也罢，房地产商们只是巧妙的玩了下文字游戏就把消费者给忽悠了。

　　被房地产商忽悠的又岂止曾女士一家。如今的房地产市场不景气，销售商们是变着法子打广告，目的就是更多的吸引消费者的眼球，这样玩文字游戏的销售策划模式到现在已经是见惯不惊了，几乎成为了一种时尚。当然无论从哪个角度去评论去审核他们的销售模式，都不会找出他们的纰漏，也不属于欺骗性广告。只是让这些商人们钻了一下空子而已。作为他们，在这个适者生存的竞争时代里，或许也是一种生存之道吧。

　　对于购房心切的消费者来说，这样忽悠人的房源信息广告让他们也感到非常无奈。面对房地产商五花八门的销售广告，被忽悠了无数次的消费者是否还会相信这看似诱人的广告？或许他们也只能无奈的摇摇头，因为他们玩不起这样的文字游戏。

　　这里，我们归纳了几条房地产商在做广告时经常使用的障眼法字句，购房者们务必要把这些字眼落到实处，切莫再被忽悠了！

　　1、“起”字忽悠人。很多楼盘广告在打出最低价格的同时，后面务必会有一个“起”字，因为字体略小，通常被人忽略。购房者往往会被诱人价格所吸引，结果这样价格的楼盘不是售完就是位置特别偏，没有任何选择余地。

　　2、开发商售楼沙盘里展示的“小区紧邻百米绿化带”或“万亩森林公园”

　　楼盘周围的配套设施一定要落到实处，所谓的万亩森林公园说不定就是一个草坪而已。

　　3、“超”字忽悠人。多数楼盘广告都有这样的字眼：超大绿化、超低容积、超高绿化。超的参照物是什么？到底有多大？多高？等等这些还是眼见为实吧。

　　4、“XX广场”、“XX花园”、“XX国际项目”等等这些，也暗藏玄机。楼前有一块空地的都可以被称为“广场”，只要能种花种草的地方都会被称为“花园”。

　　5、“紧邻”二字忽悠人。他们所谓的紧邻隔了几条街也不是没有可能。只是不是紧邻化粪池，紧邻什么都是好的。

　　6、“便捷”二字忽悠人。只要是有柏油马路，能看见公共汽车开过的地方都被他们称为便捷。那么成都市好像就没有不便捷的地方。

　　特价房房源增多让利加大

　　“成都楼市从没有像现在这样，一时]]>　　春节临近，开发商回款的愿望也越来越强烈。近几天，为吸引观望中的消费力，成都部分开发商推特价房的力度明显加大，让利幅度也有所加大，有的开发商甚至打出两年前的均价，豪赌这最后一局。

　　特价房房源增多让利加大

　　“成都楼市从没有像现在这样，一时间出现这么多特价房。”昨日，一位本地房地产经理告诉记者，与前期相比，成都目前的特价房让利更大，房源少则10套，多则覆盖十几层楼。

　　不仅数量增多，近期推出的特价房价格也很具诱惑力。记者发现，成都中心区某楼盘目前推出的特价房源，位于整栋楼15层以下，104平方米(两房)—160平方米(三房)，均价5600元/平方米。而该片区的整体均价都在7000元以上，该项目对面的楼盘均价已达上万元。位于城东二环边的某楼盘也在实行年前优惠，目前6、7、8号楼推出10套特价房，130平方米三房、159平米四房及复式楼，一口价4980元/平方米。而该楼盘的实际均价为6300元。

　　开发商须与政府齐努力

　　特价房吸引了市民的眼球，也从一定程度上刺激了商品房销售。数据显示，成都市元旦三天假期共售出637套商品房，堪比2008年“十一”黄金周七天的销量。

　　业内人士称，去年房地产市场过于萧条，各种促销方式均不能活跃楼市，直接降价又会影响楼盘品牌形象，并且会引起老业主的不满，因此为了促进销售且避免因直接降价导致的各种负面影响，特价房就成了开发商营销的“先遣部队”。

　　该人士坦言，要消除购房者的观望情绪，提升其购买信心，需要两方共同发力：一方面政府要坚持利用调控手段，让房价回归理性，因为目前的降价力度大多数购房者仍觉得不够;另一方面，开发商在能承受的范围内也要来点实质性的让利，以便尽快回笼资金，温暖市场。

　　另外，央行在2008年10月份将房贷利率下限由八五折优惠扩大到七折，存量房贷客户能否获得七折优惠利率成为市场关注]]>　　每年1月1日商业银行将根据新的贷款利率对存量房贷客户利率进行调整，央行自2008年9月份以来先后5次降息，这意味着今年存量房贷客户每月的按揭月供将大幅减少。

　　另外，央行在2008年10月份将房贷利率下限由八五折优惠扩大到七折，存量房贷客户能否获得七折优惠利率成为市场关注的焦点。记者近日从多家商业银行获悉，由于央行七折优惠利率并非强制性规定，存量房贷客户想获得七折的最优利率下浮非常困难。

　　月供比去年节省了不少

　　按银行现有规定，每年1月1日，各商业银行将根据央行在过去一年中最后确定的贷款利率对存量房贷客户调整房贷利率。

　　由于央行自去年9月份以来一共降息5次，这意味着2009年，房贷客户可以享受到5次降息的优惠。那么经过5次降息后，对购房者而言，到底能够享受到多少实惠呢？由于2008年第一次调整贷款利率在9月16日，在此之前，5年以上个人住房按揭贷款利率为7.83%，而5年以上公积金贷款利率则为5.22%。经过5次降息，5年以上个人住房按揭贷款利率目前为5.94%，5年以上公积金贷款利率为3.87%。

　　以1套总价为50万元的商品房为例，首付15万元贷款35万元，还款期限20年，如果执行的是基准利率，在5次降息前，按揭月供为2890.62元，今年执行新利率后，按揭月供就减少为2495.41元，月供减少395.21元，减幅14%；如果存量房贷客户能够获得七折的最优利率，那么月供就减为2150.56元，月供还款下降740.06元，减幅26%。

　　存量房贷最优利率银行定

　　针对存量房贷客户今年能否获得商业银行七折的最优利率，一家商业银行个人金融部负责人表示，目前大部分商业房贷贷款期限都在5年以上，在5次降息后，5年以上的个人按揭和公积金贷款利率已经分别降至5.94%和3.87%，可以说利率本身已经比较低了，因此从今年1月1日起存量房贷利率在基准利率基础上下浮的可能性不大。

　　在2008年10月27日，央行出台房贷新政，宣布居民首套房贷利率的下限可由八五折下浮到七折。央行在答记者问时表示，金融机构可根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在七折下限以上区别确定。其中的“下限以上区别确定”，表明是否执行七折优惠利率将取决于商业银行，并非强制性规定。这位负责人表示，利率能否下浮也要看贷款的额度，“如果贷款额度本身就比较低，那么利率是执行之前的8.5折优惠还是现在的7折优惠差别并不大。”一家银行负责人透露，从今年1月1日起该行存量房贷只会按照央行最新的贷款利率执行调整，并不会有下浮。“利率下浮是针对在央行宣布利率下限下浮后产生的新房贷，而不是存量房贷，存量房贷的利率水平在协议中已经签订了，肯定不会浮动。”该人士表示。

　　我们在多家银行了解到，少数优质客户还是有望在新的一年获得一定的利率优惠。招商银行相关负责人表示：“如果存量房贷客户在还款中有过逾期的记录，那么是不可能享受到利率下浮优惠的。”

　　建行解释：是假日系统测试引发的误会

　　昨日，多位在建行办理房贷的读者反映称，前几天在建行网上银行还看到“房贷已打七折”，但昨天却悄然变回至8.5折。

　　曾先生是建行的房贷客户。

　　1月]]>　　建行7折优惠一夜间变回8.5折

　　建行解释：是假日系统测试引发的误会

　　昨日，多位在建行办理房贷的读者反映称，前几天在建行网上银行还看到“房贷已打七折”，但昨天却悄然变回至8.5折。

　　曾先生是建行的房贷客户。

　　1月2日，曾先生在建行网上银行查询时发现，自己“本月需还款额”已是按利率打七折后确定的，而之前他只享受8.5折的优惠，且没有向银行提出申请打七折。但昨日曾先生登录建行网上银行却发现，房贷利率又变成8.5折。

　　除了曾先生，昨日多位读者向晨报反映类似情况。对此，记者随后从建行上海分行了解到，网银显示的自动打七折是个误会。相关人士解释说，由于建行在元旦期间进行了优惠利率的系统测试，因此部分客户的房贷账户显示自动打七折。“系统测试结束后，自动恢复原有状态。”

昨日，200余位市民打来电话，咨询能否申请存量房贷7折优惠利率的问题。以下问题特别受市民关心，如第二套改善型住房可否申请7折优惠、最低折扣是多少、贷款余额较少可否享受利率7折优惠、购买别墅是否可以享受利率优惠等。

对此，早报记者根据银行现有政策进行一些回答。

Q、第二套改善型住房可否申请7折优惠？

王先生：1997年前我买了第一套房子，贷款已经完全付清了。为了改善居住条件购买了第二套住房，我在上海银行彭浦支行办理了房贷业务，现在还有30多万元贷款没有还清，能否申请存量贷款7折优惠？

东方早报：上海银行规定，对于首套自住普通住房，商业贷款余额30万元以上、无逾期还贷记录、正享受基准利率8.5折优惠的条件，银行将会自动将您的贷款调整为7折利率。目前银行没有给出针对二套房的明确政策。

Q、最低折扣到底是不是7折？

唐小姐：我从2007年9月在兴业银行闵行支行办理房贷，目前商业贷款余额还有130多万元，我已经享受了8.5折利率优惠，想去申请7折优惠利率，但工作人员告诉我之前提交的材料已经上交了，目前支行方面没有保留我的资料，如果要申请利率优惠必须提交包括身份证、私章、房产证等在内的办贷款时提交过的所有材料，并要求房产证上有名字的所有人都到场。这样一来等于重新办理了一次房贷，这一系列程序太麻烦了。而且工作人员说最低折扣是7.5折，能不能达得到还要经过审批。为什么别的银行最低折扣都是7折，而兴业银行最低折扣是7.5折呢？

东方早报：兴业银行规定，存量房贷客户只要满足首套购买普通住房贷款要求，无逾期贷款记录，向银行申请变更利率，通过银行审批后，即可享受最低利率下浮30%优惠。

Q、每家银行是不是都有7折优惠？

盛小姐：我2006年底在上海市农村商业银行浦东支行办理了房贷，现在贷款余额还有30万元左右，我到银行咨询我的贷款利率能不能打7折时，信贷员说利率按照原来的合同执行。是不是每家银行都可以办理7折优惠利率的呢？

东方早报：农商行暂时没有向媒体公布明确的执行细则。按照风险自控原则，每家银行都会针对不同的客户给出不同的优惠幅度，但一般来说，所有的银行都有客户能够享受到7折的优惠利率。

Q、购买别墅可以享受7折利率优惠吗？

张先生：我购买的是200多平方米的联排别墅，在兴业银行虹桥支行办理贷款，目前贷款余额还有90多万元，信贷员说，利率最低折扣为7.5折，并且3年不能提前还款，1年内不能提前还款还可以接受，但是3年内不能提前还款我认为有点苛刻了。银行方面是否能考虑一下对所有客户一视同仁呢？如果不能办理7折利率优惠我只能办理转按揭了。

东方早报：目前政府对于7折优惠主要针对普通住房，别墅并不在享受范围之内。银行根据自己的风险控制水平自主决定贷款利率。

关于跨行转按揭

转按揭：30万贷款20年最多可省3万

相当多购房者资咨询了跨行转按揭的问题。

由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。

以30万元房贷计算，换一家银行，房贷利率8.5折下调为7折的话，按等额本息还款法计算，每月可省下152元，20年房贷最多可节约总额达到3.65万元，减去中间费用，大约节约的金额在3万元左右。

（该部分问答由上海凯奕投资咨询管理公司提供协助）

Q、转按揭步骤如何，操作是否复杂？

答：一般来说，转按揭过程由类似专业机构帮助客户完成。

首先第一步是资格预审。客户需要提供身份证、房屋产权证、竣工年限、贷款年限、贷款金额等信息，由专业机构交给银行进行预审。

预审完毕后，第二步由专业机构陪同客户到转按揭银行签约；签约完毕后，等待银行审批。

第三步，在银行审批通过后，购房者需到当地交易中心办理抵押登记；完成抵押登记后，转按揭银行将放款到客户银行卡账号，但此笔资金为冻结资金。

第四步，客户前往原贷款行还款，开具现金本票。

接下来是领取他证；并办理注销手续，完成转按揭过程。

Q、转按揭过程中存在哪些费用？

答：现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用，但还是存在一些不可避免的费用。包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按，费用基本上在7000-8000元之间。

财政部税政司副司长王晓华在国务院新闻办6日召开的新闻发布会上说，2009年是否出台新的房地产税收优惠政策，要根据2008年出台的房地]]>今年或考虑出台更优惠房税政策

财政部税政司副司长王晓华在国务院新闻办6日召开的新闻发布会上说，2009年是否出台新的房地产税收优惠政策，要根据2008年出台的房地产税收优惠政策执行情况来定。如果执行得好，可能会延续这些政策；如果执行得不好，可能会考虑出台其他更好的政策措施。

2008年，根据经济形势和房地产市场的变化情况，国家三次调整了房地产的税收政策。王晓华指出，税收优惠政策的效果可能会有所滞后，2008年对房地产市场税收政策的调整又比较密集，2009年是否出台新的政策，将根据2008年政策的执行情况来定。

建设部：房价还未降到位

昨日在国新办新闻发布会上，有记者问到加大保障性住房建设会不会冲击正常的房地产秩序。住房和城乡建设部副部长齐骥回答说，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体是分得清的，增加保障性住房的供应，不会冲击商品房市场，反而有利于平稳商品房市场的价格。

他解释说，中国人均GDP水平和群众的收入还不高，因此即便有大量的商品住房的供应，恐怕还有一部分低收入群体无论如何也不可能在商品房市场当中去解决住房困难。增加了保障性住房的供应，会更加稳定商品房市场的秩序，随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，反而有利于平稳商品房市场的价格。当然也会使得商品房市场的秩序更加良好。

他表示，中央决心用三年时间，通过发展保障性住房，力争改善这些靠自己能力无法解决住房困难的低收入家庭的居住条件，这就移走了他们头上的一座山。

在谈到房价时，齐骥说，目前我国城镇人均住房面积只有约22平方米。因此，商品住房是有一个潜在的巨大的需求。据预计，2008年全国商品房的销售面积约6亿平方米左右。其中商品住房销售面积约5亿平方米左右。目前，各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民的支付能力。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。

央行：月供不得过收入一半

央行金融市场司副司长霍颖励昨日在国新办发布会上介绍，2008年以来，由于受到住房需求下降的影响，个人住房贷款回落幅度较大，11月末，个人住房贷款余额同比增长了10.6%，比去年同期低25.8个百分点。

霍颖励表示，目前中国个人住房贷款余额2.95万亿元，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。即便去年房地产市场经过了调整，个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率。

她同时强调要加强对风险的防范。央行规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，以利于防范信贷风险。

她透露，央行目前在吸取美国次贷危机的经验基础上，已完成了房地产投资信托基金的初步试点总体构架，该投资产品链条简化，透明度高，将在取得国务院同意情况下适时试点推出。